从2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）开始迎来搬家公司的车辆。腾讯的员工会在周五下班前，将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，封箱并贴上工位号。周末，这些箱子会被运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工会在新的工位拆箱，接通电源，继续投入工作。

这场持续近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，其最大的租户离开了在此地度过的13载岁月。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购置土地时，科兴方面就已预见到这一天的到来。

在许多游戏行业的从业者眼中，腾讯与科兴早已密不可分。长久以来，科兴的许多配套服务、空间布局以及人流往来都围绕着这位大客户展开。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的青春时光留在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。随着腾讯的撤离，一个关键问题浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签后，科兴将如何重塑自我？

科兴C座曾是腾讯的入口。

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“一期工程于2010年至2013年完成，二期工程则在2014年至2019年间竣工。” 刘滔，一位在科兴工作了十余年的老员工，对园区的建设时间线了如指掌，他近年来主要负责科兴园区的运营服务工作。

科兴坚持自主管理和运营园区物业，不外包给第三方，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴的工作人员如是表示。

腾讯于2013年入驻科兴，那一年，微信刚刚崭露头角。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务是什么。“直到14、15年以后，我才了解到，腾讯最核心的业务和利润增长点在于其游戏部门。” 尽管腾讯在科兴亦有其他业务，例如TME腾讯音乐，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技在此地起步，后在龙岗建立了生产基地；富途证券初来时仅租赁五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值曾一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷在此落户。

科兴D座，曾是腾讯的办公区域。

随着企业数量的激增，园区的人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“高峰时期人流量曾达五六万人，出租率也爆满。”刘滔回忆道，那时科兴的夜晚直至凌晨仍灯火通明，晚上八九点钟打车都十分困难。“当时人们称科兴是一个现象级的存在，代表了深圳充满活力的一个缩影。”这里甚至被誉为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点实际上比人流高峰期来得更早。在人流尚处于高位时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年到2018年，科兴的租金呈现持续上涨趋势，并在2018年10月左右达到峰值后开始回落。科兴方面将2018年的租金下滑归因于贸易战的影响。2019年，科兴的房租再次经历了一次较大的下调。至2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，再次引发了科兴租金的波动。

澳特科兴科学园与过去的科兴是两个独立但相邻的园区，于2022年交付使用。

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伴随着人流的增长，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择十分有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，加上刷卡的食堂，科兴与其他周边园区相比并无显著差异。

在其鼎盛时期，G层的阿嬷手作常常需要排队等候上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等业态也纷纷入驻。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会在G层的快餐店兼职，帮忙打饭、洗碗，以此赚取20元和一顿午餐。六年间，她见证了许多店铺的开业与关闭，“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找地方，但这里总有饭店需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业的格局。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖的普及使得这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“外卖平台的出现解决了这一问题，它能动用整个区域的力量来服务园区，因此园区本身不必拥有过多的商业设施。”

科兴近期翻新了大堂和电梯厅，并在电梯口新建了遮雨连廊。

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。然而，自2022年起，堂食的比例持续下降。即使白天人流量有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的迹象更为明显。G层的阿嬷手作不再门庭若市，大部分餐馆的客流下降，一些店铺也因难以支撑而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下停车场的车辆也少了许多，以前车位爆满，现在空了很多。”

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如何配合互联网公司的作息节奏，是科兴多年来一直在探索的问题。科兴拥有一些看似不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初，在国内堪称先进。

空调系统是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的上下班时间不固定，经常工作到深夜甚至凌晨才下班。写字楼的中央空调通常是整栋楼的主机统一启停，如果科兴像普通写字楼那样到点关机，将无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，总容量达6万立方米。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍能持续供冷，使园区供冷更为灵活，无需让主机整夜运转。

电力系统同样是为保障不间断运营而设计的。园区从不同的变电站接入了5条电力专线，自建成以来从未发生过停电事故。这对于入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电必须不间断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

午后，人们在中庭观看网球比赛。

科兴园区拥有超过5000个停车位。为解决传统刷卡进出效率低的问题，园区在建成后便引入了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且免费提供。腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾展示了一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。

《卡拉彼丘》手游上线时在科兴的布置。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的关系：“我们认为与客户之间是一种合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历调整与阵痛。

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腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来所经历的最重要事件。“这是我们最大的一个变数，但从园区打造的角度来看，也是最大的一个机遇。”他说道。

搬迁工作分阶段进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程将持续近一年。

周末，搬家公司将腾讯员工打包好的行李运往企鹅岛。

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。然而，到2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间已集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是由市场决定的，并非某个企业能够一手促成。”

刘滔接着谈到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多工作都是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

腾讯的“搬迁信息卡”。

科兴当前面临的最紧迫任务是吸引新的企业入驻。在科兴看来，商业、人流、消费等问题的根本在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以企业规模设限，因为如此大的体量需要容纳各种类型、各种规模的企业。

例如，园区内从事新能源行业的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中起来，在腾讯退租后，他们向科兴提出了扩租的需求；同时，也有外部企业得知有大面积空间空出后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍：“装修中的顶、地、墙，以及可见的电梯轿厢、门套、灯光等都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂。全国的写字楼和科技园区空置率均处于高位，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置的直接后果是租金收入的损失，同时也会导致配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，毗邻地铁站，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是该园区的亮点之一。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内打造一个游戏孵化器。

2026年4月3日，科兴A1栋13楼正式挂牌“Gametopia 游托邦”。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

游托邦已开始运营。

“游托邦”这个名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则负责提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用了三个月时间完成落地——4月份正式揭牌，5月份举办首期路演，6月份开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业将入驻总规模达5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，其中“游托邦”即属于后者。

在科兴期间，笔者恰逢“游托邦”的一次路演活动。意向入驻的团队轮流上台展示项目，由评委进行打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去便在科兴工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三方面优势：一是地理位置优越，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，不少已在附近安家。二是南山区的政策落地能力强，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地本身作为一家游戏公司，更能切实理解初创团队的需求。

科兴与南山区的科创游戏相关部门保持着紧密合作。

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏产业和游戏企业。”在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：它们缺乏厂房，固定资产不多，且财报上可能连续亏损。一位从事发行行业的创业者提到：“在一些地区办理贷款、开户时，对方看到报表会很困惑，资产负债表中的资产为何如此之少？能抵押什么？税务部门也一样，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局经常来电询问，或进行检查，怀疑公司是否存在偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，最初银行客户经理一度认为“这是骗子公司”，一家二十余人的新公司，每月工资支出却高达百万。后来，银行工作人员实地考察后，才明白了这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗对“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来持乐观态度。她表示：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身就是深圳的核心区域，无论在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论是从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴做了六年保洁工作，对于腾讯的搬离，她并未感到特别的意外。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时那批人也一同离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供住宿，中午的兼职工作提供免费午餐，每月还能积攒一些钱。她也不太担心腾讯搬走带来的影响，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路晋升为正式员工，办公地点也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约我在G层的润园四季椰子鸡餐厅见面。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话的，你知道吧？朋友肯定觉得我脑子有问题，放假还要来科兴。”

刘雪指着“KX”的标识，联想到了另一个知名园区。

搬到企鹅岛后，刘雪最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安和南山交界处，过去到科兴的通勤时间约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，通勤时间反而延长了。岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车基本要半小时以上，而且我滴滴已经是V7会员了，但大家都一样，就看谁运气差了。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千出头，有些甚至享有海景。但换到一个新园区，意味着需要重新适应和熟悉。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐厅用餐最快捷，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些熟悉感在新园区需要时间